作为福州本土民营房企的“黑马”，大东海集团曾以高周转策略和低价拿地闻名，旗下项目一度占据仓山、三江口等热门板块。然而，这家昔日的激进派房企，却在2025年初开启“断腕式”降价：

金山天樾：均价从4万+/㎡降至2.6万/㎡，跌幅达35%；

江山府：高峰期售价2.8万/㎡，如今推出1.5万/㎡起的特价房，跌幅超46%；

玺悦：五里亭项目从3.1万/㎡跌至2.2万/㎡，降幅29%。

这场“腰斩式”降价不仅引发抢购潮，更掀起了福州楼市近五年最猛烈的“价格战”风暴。开发商割肉之狠，令市场哗然。

01 从扩张黑马到降价急先锋

大东海集团以钢铁贸易起家，2015年跨界房地产后，凭借“高负债+高周转”模式迅速扩张。截至2024年，其在福州累计开发项目超15个，代表楼盘包括同晖府、中央府、江山府等，布局集中于仓山、晋安等新兴板块。

然而，其激进策略也埋下隐患。2024年大东海销售额位列福州房企第8，但主力项目去化率普遍低于30%。以三江口江山府为例，上市半年仅售出319套，去化率36%，剩余3600套房源需13年才能清盘。

口碑层面，大东海项目争议不断。多个楼盘因捆绑车位、交付质量不达标遭维权，江山府业主曾因“精装变简装”发起集体投诉，维权率较行业平均水平高20%。尽管其早期以低价吸引刚需客群，但质量问题频发导致品牌信任度下滑，为后续降价埋下伏笔。

02 不得已的“断臂求生”

大东海此番降价并非偶然，而是多重压力下的无奈之举。

首先，大东海的主营业务是钢铁，然而2024年国际“碳关税”政策导致其出口利润缩水25%，叠加国内钢铁产能过剩，全年净亏损达18亿元。地产板块被迫成为“输血工具”，需在一季度回款50亿元填补缺口。

其次，福州楼市供需失衡加剧。2024年底，五区新房库存去化周期拉长至22个月，远超12个月的行业健康值。仓山金山板块竞争尤为惨烈，同期在售项目超15个，天樾项目全年去化率不足30%。

与此同时，政策收紧与融资困境让大东海雪上加霜。新房限价政策压缩利润空间，民企融资利率较国企高3-5个百分点，大东海2024年综合融资成本高达12%，现金流压力剧增。

不过更深层的原因在于学区房泡沫破裂。大东海旗下的江山府曾以“划片清华附中”为卖点，但2024年学区政策调整后，该片区房价下跌15%，教育溢价失效加速降价。多重因素交织下，大东海只能通过“价格战”断臂求生。

03 冲击之下，谁为降价买单？

尽管是大东海不得已的“断臂求生”，但覆巢之下焉有完卵？在其大降价的冲击之下，市场、购房者、房企都被迫买单。

于市场而言，大东海降价直接引发板块价格锚点松动。仓山金山板块新房均价从3.2万/㎡跌至2.8万/㎡，降幅12.5%；相邻的榕发揽湖郡被迫跟风降价至2.9万/㎡，但周访客量仍下降40%。

而购房者则分为两拨。前期业主成为最大受害者。天樾项目早期购房者因房价缩水超百万，50余户联名起诉开发商；江山府业主则担忧降价后的减配风险。与之相反的则是刚需客群涌入“抄底”。调查显示，天樾项目购房者中25-35岁群体占比达65%，但低价背后是交付不确定性的隐忧。

另外中小房企跟风大东海降价后陷入更大危机。据了解，仓山某民营房企单套房源亏损超30万，资金链濒临断裂。国企“托市”策略同样受挫，榕发湖映轩暂缓开盘以避免价格战。这场风暴加速了“国进民退”趋势，民企市场份额或从50%缩水至30%。

结语：

大东海的降价本质是“断臂求生”，虽短期激活成交量，却动摇了市场信心。未来福州楼市或将形成“国企托底+民企退场”格局，而购房者需警惕降价背后的交付风险与资产缩水隐患。唯有房企提升产品力、政策平衡市场秩序，才能实现行业健康转型。